El mercado de oficinas en Buenos Aires está en una etapa de reconfiguración y transformación, impulsada por los cambios en las modalidades laborales, especialmente tras la pandemia, y por una economía nacional que enfrenta desafíos considerables. Mientras las empresas adaptan sus estrategias y espacios a una nueva realidad, las tendencias, expectativas y estadísticas reflejan un panorama complejo, aunque con potencial de recuperación a mediano y largo plazo. A continuación, exploraremos las claves del mercado actual, las zonas de mayor demanda, la dinámica de la vacancia y las perspectivas a futuro.

Cambio de Modalidades y Reducción de Espacios

Una de las transformaciones más profundas del mercado de oficinas en Buenos Aires, y en general en Argentina, ha sido el cambio en las modalidades laborales. Con el auge del trabajo remoto y el modelo híbrido, las empresas ya no necesitan grandes plantas y optan por reducir el espacio que alquilan, buscando ahora ambientes más funcionales y adaptados a la colaboración y el bienestar de los empleados.

Muchas firmas, en su mayoría medianas y grandes, están buscando oficinas de menor tamaño, pero con condiciones específicas: espacios versátiles, zonas de recreación y áreas comunes que fomenten la interacción y, al mismo tiempo, la productividad. Esta tendencia ha generado un aumento en la demanda de oficinas de entre 200 y 300 metros cuadrados, especialmente por parte de startups, fintechs y empresas tecnológicas, que prefieren ubicarse en áreas estratégicas y de fácil acceso.

Zonas de Mayor Demanda en Capital Federal

En Buenos Aires, la demanda de oficinas se concentra en algunas zonas específicas del Área Metropolitana (AMBA), donde predominan los corredores más accesibles y atractivos. Entre estos, destacan:

Corredor Libertador (CABA y Zona Norte): La zona del corredor Libertador, especialmente entre La Pampa y la avenida General Paz en CABA, y extendiéndose hasta Olivos en Zona Norte, sigue siendo una de las preferidas. Su infraestructura, conectividad y la presencia de servicios cercanos convierten a esta área en un foco de interés.

Catalinas, Plaza Roma y Plaza San Martín: Estas áreas en el centro de Buenos Aires, junto a Puerto Madero, han mantenido su atractivo para empresas de distintos sectores que buscan cercanía con la zona financiera y los beneficios de ubicarse en un entorno corporativo consolidado.
Macro y Microcentro: Si bien históricamente eran zonas clave para oficinas, actualmente la demanda ha disminuido considerablemente.

Los precios de alquiler en esta área se han reducido a alrededor de 8 o 9 USD por metro cuadrado, cuando en el pasado podían llegar a triplicarse, lo que refleja el desplazamiento de la demanda hacia otros corredores y la baja ocupación en el centro.

Vacancia y Precios: Indicadores en Transformación

La tasa de vacancia en Buenos Aires permanece elevada, con estimaciones que oscilan entre el 15% y el 17%, un valor que prácticamente triplica el nivel pre-pandemia. Este fenómeno obedece a varios factores:

Ingreso de Nuevos Espacios al Mercado: La construcción de nuevos desarrollos ha añadido metros cuadrados a un mercado que aún no logra absorber la oferta existente, manteniendo así la vacancia en niveles altos.
Cambio en el Perfil de Demanda: La preferencia por oficinas más pequeñas y funcionales, junto con la disminución de grandes plantas corporativas, limita la velocidad de absorción de estos espacios.

En cuanto a los precios, los alquileres en las zonas más demandadas han mostrado una leve reducción. Por ejemplo, en el corredor Libertador y en Catalinas, los precios oscilan actualmente entre 27 y 28 USD por metro cuadrado, cuando antes de la pandemia podían rondar los 35 USD.

Expectativas y “Wait and See” Empresarial

El contexto macroeconómico actual y la reciente elección presidencial han llevado a muchas empresas a adoptar una actitud de “esperar y ver”, a la espera de señales más claras en cuanto a estabilidad y crecimiento. La reciente victoria de Javier Milei, quien propone una serie de reformas económicas, ha despertado expectativas en el ámbito corporativo, aunque muchos proyectos de reubicación y expansión de oficinas están en pausa hasta que se vislumbre una dirección más definida en la economía.

En este escenario, los directores de empresas están evaluando el impacto de las políticas económicas en los costos, el consumo y, en última instancia, en su necesidad de espacio. No obstante, en el último trimestre de 2023 comenzó a observarse una leve reactivación en el mercado de oficinas, con un incremento en las consultas y algunos nuevos acuerdos de alquiler.

Según expertos en el sector, esta tendencia podría consolidarse en 2024 si la economía muestra signos de recuperación.

Proyecciones y Oportunidades de Recuperación

Las proyecciones para el mercado de oficinas en Buenos Aires apuntan a una recuperación moderada en el mediano plazo, con algunos factores clave que podrían dinamizar el sector:

Incentivos a la Inversión: El posible impulso de sectores como la minería, energía y otras industrias, a través de incentivos gubernamentales, podría generar una mayor demanda de oficinas en la capital y en las provincias con inversiones relevantes. Un crecimiento económico sostenido podría traducirse en una mayor ocupación en el mercado de oficinas seis o siete meses después de su impacto en el consumo.
Consolidación de Modelos Híbridos: La demanda de espacios flexibles y funcionales seguirá en aumento, y las empresas que logren adaptar sus oficinas a estos requerimientos tendrán una ventaja competitiva para atraer y retener talento.
Evolución de Precios y Absorción de Vacancia: Con un contexto económico estable, es posible que la vacancia se reduzca progresivamente, aunque las tarifas de alquiler podrían permanecer estables o ajustarse solo gradualmente. Esto se debe a que muchas empresas aún prefieren alquilar a precios accesibles en zonas específicas, lo que prolongará la sobreoferta en zonas menos demandadas como el Microcentro.

Conclusión

El mercado de oficinas en Buenos Aires está adaptándose a una nueva era, en la que las demandas de los empleados, la funcionalidad de los espacios y el contexto económico son fundamentales. Aunque las empresas mantienen cautela frente al cambio de gobierno y la economía, existe potencial para una recuperación moderada en 2024. Las firmas que apuesten por adaptarse a estas tendencias de flexibilidad, bienestar laboral y ubicaciones estratégicas estarán mejor posicionadas para aprovechar las oportunidades de un mercado que, pese a los desafíos, continúa evolucionando.