El mercado inmobiliario de Buenos Aires enfrenta un momento delicado. Con costos de construcción en torno a los USD 1.300/m² (sin incluir la incidencia del terreno) y precios de venta que oscilan en USD 2.500/m², los números parecen viables sobre el papel. Sin embargo, la realidad muestra un sector paralizado por la falta de demanda, un exceso de stock sin precedentes y una rentabilidad que apenas justifica los riesgos asumidos por los desarrolladores.

En este contexto, el resurgimiento del crédito hipotecario, junto con la actual provisoria estabilidad cambiaria y un eventual control de la inflación, se perfilan como factores que podrían transformar el panorama. Sin embargo, para que estas condiciones se traduzcan en una recuperación sostenida, el mercado también debe ajustar sus valores a las nuevas realidades.

Un mercado estancado: causas principales

El último semestre ha consolidado una tendencia negativa:
Freno en las ventas: La falta de accesibilidad financiera y la incertidumbre económica han reducido drásticamente las operaciones. Según datos recientes, el nivel de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires cayó un 30% en comparación con 2023.
Exceso de stock: Más de 5.000 unidades nuevas permanecen sin vender en el mercado residencial, principalmente en los barrios de mediana y alta demanda como Caballito, Palermo y Villa Urquiza. Este número se amplía a más de 7.000 unidades si se incluyen proyectos terminados y en construcción.
Margen reducido: Con precios de venta que no terminan de reflejar la percepción de valor de los compradores y costos que siguen elevados, los desarrolladores enfrentan márgenes estrechos que dificultan nuevos proyectos.

El costo de construir y la necesidad de ajustar valores

El costo de construcción a USD 1.300/m² se encuentra alineado con estándares de calidad media-alta, pero sigue afectado por factores estructurales:
Restricciones a las importaciones: Aunque la provisión de materiales esenciales ha mejorado levemente, sigue habiendo limitaciones que encarecen insumos y dificultan la planificación.
Mano de obra e inflación: La indexación salarial y el impacto de la inflación en los costos generales presionan a la suba, limitando la posibilidad de optimizar presupuestos.

Por otro lado, con valores de venta que rondan los USD 2.500/m², los márgenes actuales para los desarrolladores apenas alcanzan el 15%-20%, muy por debajo del estándar de rentabilidad que justifica el riesgo en Argentina. Una corrección de precios podría abrir espacio para nuevas operaciones, pero solo si se estabilizan los factores macroeconómicos que hoy generan desconfianza.

¿Un mercado con potencial? Factores transformadores

A pesar del presente complicado, algunos indicios generan expectativa en el sector:
Crédito hipotecario:
La reactivación del crédito hipotecario sería un cambio de paradigma, permitiendo que la clase media vuelva a ser protagonista del mercado.
Si los bancos ofrecen líneas de financiamiento en dólares a tasas accesibles (6%-7% anual) o créditos en pesos ajustados por inflación, podría reactivarse la demanda de propiedades nuevas.
Estabilidad cambiaria:
Aunque todavía frágil, la estabilidad del dólar en los últimos meses ha permitido proyectar costos con mayor previsibilidad. Mantener este escenario sería fundamental para que los desarrolladores puedan planificar y ejecutar proyectos sin sorpresas financieras.
Control de la inflación:
Reducir la inflación no solo disminuiría la presión sobre los costos de construcción, sino que también incentivaría la demanda, al generar confianza en los compradores e inversores.
Provisión de materiales:
La apertura total de importaciones podría reducir los costos entre un 5% y un 10%, haciendo más competitivos los desarrollos y mejorando los márgenes.

Condiciones necesarias para un cambio de rumbo

A pesar de estas oportunidades, el mercado solo podrá reactivarse si se corrigen ciertos aspectos estructurales:
Ajuste de valores: Los desarrolladores deben replantear sus estrategias de precios, priorizando un volumen de ventas mayor frente a márgenes de ganancia más bajos.
Reforma fiscal: Una reducción de la carga tributaria sobre la construcción y las operaciones inmobiliarias sería clave para mejorar la rentabilidad.
Innovación en proyectos: Adaptar los desarrollos a las nuevas demandas, con unidades más pequeñas y precios más accesibles, ampliaría la base de compradores potenciales.

Conclusión: una recuperación condicionada

El mercado inmobiliario de Buenos Aires tiene el potencial de reactivarse, pero su futuro depende de que se cumplan varias condiciones. La apertura del crédito hipotecario, la consolidación de la estabilidad cambiaria y un control efectivo de la inflación podrían ser el punto de partida para una recuperación.

Sin embargo, estas mejoras por sí solas no bastarán. Es imprescindible que el mercado ajuste sus valores y que los desarrolladores asuman una visión más flexible y estratégica. Si estas transformaciones no se materializan, el estancamiento actual podría prolongarse, consolidando un escenario de incertidumbre que desalienta tanto la inversión como la compra.

Hoy, más de 7.000 unidades disponibles en stock actúan como un termómetro del estancamiento actual y, al mismo tiempo, como una oportunidad latente. Solo un cambio estructural y estratégico permitirá transformar este exceso en un motor de reactivación. ¿Será suficiente? La respuesta sigue dependiendo de variables que hoy parecen tan posibles como inciertas.