El déficit habitacional en Argentina ha alcanzado niveles alarmantes con más de 3 millones de hogares que requieren mejoras significativas en su calidad o la construcción de nuevas viviendas para atender necesidades básicas.
Esta problemática abarca tanto un déficit cuantitativo —la falta de unidades habitacionales suficientes— como uno cualitativo, donde muchas viviendas no reúnen condiciones adecuadas o carecen de servicios esenciales.
En gran medida, esta situación se agrava por la dificultad de acceder a financiamiento, la persistente inflación y la inestabilidad macroeconómica del país.

Acceso al Crédito: Un Obstáculo de Fondo

La falta de acceso a crédito hipotecario es un pilar de la crisis habitacional en Argentina. Solo una mínima parte de la población cumple con los requisitos para aplicar a un préstamo que permita la compra o mejora de una vivienda. Los préstamos hipotecarios que existen se ven limitados a sectores con ingresos altos y estables, mientras que la mayoría de las familias argentinas, debido a la inflación y a la depreciación del poder adquisitivo, quedan excluidas de esta posibilidad.

Aunque recientemente el Banco Nación y el Banco Hipotecario han lanzado algunas iniciativas para incentivar la adquisición de viviendas, su alcance sigue siendo insuficiente. Estas iniciativas incluyen créditos con ajustes por coeficientes salariales, que buscan mitigar el impacto de la inflación en las cuotas.
Sin embargo, en un entorno con tasas de interés elevadas y una economía impredecible, estos esfuerzos no son suficientes para alcanzar una reactivación masiva del mercado hipotecario.

Coyuntura Actual y Perspectivas a Futuro

La coyuntura económica de Argentina también pesa sobre el sector inmobiliario. La inflación interanual se mantiene en niveles alarmantes, y el mercado financiero carece de las estructuras robustas de crédito que sí existen en otros países de América Latina. La escasa previsibilidad económica y las limitaciones en las políticas de financiamiento reducen la capacidad de ahorro de las familias y su acceso a propiedades.
La construcción de viviendas está restringida a desarrollos donde los recursos provienen mayormente de capital propio o de preventas a inversionistas mayoristas, lo cual limita la capacidad de crecimiento y hace que las obras se extiendan en el tiempo .

De mantenerse los actuales índices de inflación de menos del 3% mensual, existe la esperanza de una mejora significativa en la expectativa de reactivación posterior a la actual coyuntura. Esta posible estabilidad inflacionaria podría restablecer cierta confianza en el mercado de créditos, facilitando tanto a compradores como a desarrolladores proyectar sus inversiones con mayor certeza.

La Financiación Privada: ¿Solución o Respuesta Temporal?

La financiación privada se ha convertido en una alternativa para mantener proyectos en marcha, pero su alcance está lejos de resolver el problema habitacional. Muchos desarrolladores recurren a fideicomisos al costo, donde los compradores financian la obra a través de adelantos en la preventa, y se negocian canjes de materiales o terrenos.
Estos esquemas no solo limitan la accesibilidad, sino que también exponen a los inversores y compradores a un riesgo considerable en un contexto inflacionario y devaluatorio. Esta dependencia de fondos propios y preventas habla de la resiliencia del sector, pero también revela sus limitaciones, ya que sin acceso a un crédito bancario más accesible, la mayoría de las familias argentinas quedan excluidas del mercado inmobiliario.

Conclusión: Un Cambio de Paradigma Necesario

Para enfrentar la crisis habitacional, Argentina necesita un cambio estructural en su política de vivienda, con un enfoque en soluciones sostenibles y de largo plazo. La reducción de la inflación, la estabilización de las tasas de interés y la creación de políticas de crédito accesibles y predecibles son fundamentales para construir un mercado inmobiliario inclusivo y robusto.
La financiación privada seguirá siendo una opción para ciertos proyectos, pero sin un sistema financiero que brinde acceso a créditos amplios y sostenibles, el sueño de la vivienda propia seguirá siendo inalcanzable para la mayoría.

La crisis habitacional y de acceso a la vivienda en Argentina es compleja y multifacética, y sin cambios sustanciales en la economía y en la política crediticia, el sector inmobiliario tendrá pocas posibilidades de cubrir la creciente demanda de viviendas de manera equitativa y sostenible.